紙本房契過時了?美國房地產都開始用區塊鏈了!

在之前的文章,我們探討了區塊鏈的各種應用 — — 忠誠計劃、數位ID、病歷管理等。實際上,地產市場也是其中一個最適合使用區塊鏈的領域,這次我們來看看區塊鏈怎樣在房地產業發揮作用。目前地產界普遍使用的技術依然非常傳統,例如物業交易時使用的紙本樓契(Deed),交易過程亦甚為複雜。有機會造成交易緩慢、詐騙、樓契丟失 — — 樓契丟失又會衍生「無契樓」要低價轉手和無法按揭等等許多問題……

國際區塊鏈房地產聯盟 (International Blockchain Real Estate Association) 的總裁 Ragnar Lifthrasir 指出:

「區塊鏈幾乎幫我們解決了每一個房地產的問題。」

那麼區塊鏈如何消除這些問題?我們接下來引用實例講解。


美國庫克郡的實例

其實早在2016年末,美國伊利諾伊州的庫克郡(Cook County)便開始嘗試將區塊鏈用於業權的轉讓和紀錄。庫克郡的契約紀錄所(Cook County Recorder of Deeds, CCRD)過往也是以紙本存放所有契約文件,可是1871年芝加哥的大火導致CCRD丟失了許多文件。假如CCRD使用區塊鏈紀錄物業資料的話,無疑能避免重蹈覆轍。

圖片來源:ccn.com

CCRD原本處理物業交易的方式

Cook County在物業交易應用區塊鏈前,物業的轉讓和紀錄是兩個獨立的過程。在物業轉讓後,需要將相關契約和證明以郵寄、快遞、電郵或親身遞交至CCRD。為了方便搜尋,這些文件會經人手建立索引(indexing) — — 提取重點資訊,並組成一組獨有的PIN碼。因此,CCRD實際需要保存兩組紀錄:每份檔案的圖像文件、以及便於搜索的索引。

雖然上述的過程聽上去並不複雜,可是實際上卻存在不少漏洞。


傳統物業交易的問題

1. 手民之誤

正如方才所述,在索引中輸入PIN碼、物業簡述等步驟均經人手處理,只要稍有差池,例如物業的描述出錯,便會造成誤導,輕則妨礙閱讀流暢性、重則影響買家的決策;輸錯PIN碼其中一個數字,更可能令該物業的文件難以被搜尋。

圖片來源:Getty Images (Steve Parsons/PA Images)

2. 買樓前置工作繁複

有些物業會有留置權(liens),意指物業本來有債務,假如物業持有人沒有履行債務時,債權人可以合法佔有其物業。因此在真正掏腰包購入物業前,確認物業除了賣方外,確認有沒有其他持份者這件事是非常重要,這個又稱為對物業的完整擁有權(clear title)。在Cook County,取得clear title的過程牽涉很多方,包括買賣雙方、雙方的律師、履約保證人、估價人、貸款人及其法律顧問,還有產權保險公司(title insurer)

除此以外,這種複雜的過程通常由專業人士經手,因此對買賣雙方而言透明度欠奉,而且需要花費的成本和時間也很多。

3. 中心化儲存

在採用區塊鏈前,CCRD已經不再是以紙本方式儲存文件,以郵遞、快遞或親身遞交的紙本文件都會掃描成電子檔,上載至CCRD的中央系統裡,所以也不會再出現火災導致文件損毀的情況。可是由於這種儲存的方式依然是中心化(centralized)的,假若CCRD的內部系統突然出錯、或是被不法之徒入侵的話,依然有機會對檔案造成永久性影響。

除了安全問題,Cook County的傳統物業資料大多分散儲存在各方的私人資料庫裡,導致資料碎片化,因此買家在進行資料搜集時至少要到訪五個辦事處,包括CCRD、估價員(assessor)、會計員(treasurer)、法院(circuit court)和眾議院執事(the Clerk)等,而且資料也不一定齊存。

4. 容易詐騙

雖然CCRD會將樓契掃描成電子檔儲存,可是由於文件正本是紙本,令詐騙很容易發生。騙徒可以用設計軟件偽造樓契,並從一些公共紀錄裡(如抵押文件)找到業主的簽名,只要複製再貼上,便能輕易營造出業主將物業轉讓予自己的假象。假設該物業沒有債務,騙徒最後只需繳付CCRD約50美元的行政費就可盜得物業,並用以進行買賣。


CCRD的區塊鏈和加密系統

在討論區塊鏈技術怎樣解決現有問題之前,先看一下CCRD目前研究區塊鏈的成果。(截圖來自CCrecorder.org)

只須輸入想要查詢的物業的號碼(PIN),便可以閱覽該物業對外公開的所有資訊,包括:

  • 物業照片
  • 物業相關文件(如留置權、訴訟文件等)
  • 稅收評估因素(例如地皮尺寸和單位面積)
  • 物業稅的支付及上訴歷史
  • GIS衛星地圖
  • Google地圖
  • 芝加哥建築許可證和違規紀錄

區塊鏈帶來的轉機

1. 資料更精確

事實上,區塊鏈無法完全杜絕物業資訊的錯誤,可是可以減少資訊經第二手而產生的失誤。所有被認證的地產業機構(經紀、政府等)都可以加入該區塊鏈網絡,共同編寫並更新同一份資料,確保區塊鏈上的所有資訊都是第一手的,減少了上述的失誤,錯誤只會出現在第一手。

部分相關檔案,如交易紀錄,更能透過智能合約直接自動完成並馬上儲存在區塊鏈上,完全無須經人手。通過這個可信的資料系統,偽造文件帶來的風險得以消除,買家在得到更多的保障下,自然可以更安心進行交易。

2. 產權快速轉移

區塊鏈可以使物業交易效率大大提升。在買賣雙方對交易內容和條件達成共識後,這些條款便會新增至智能合約中,雙方共同以私鑰(private key)在合約上簽上自己的數位簽名(digital signature),隨後買家便可透過銀行付款予賣家,同時,產權便會以電子代幣(token)形式轉移給買家,完成交易。由於區塊鏈的無法篡改和時間戳(timestamp)的特性,簡化了產權交易的審查過程;另外,交易的電子化也減少了中介的需要性,令產權轉移步驟更順暢。

3. 分散式帳本儲存

在安全性方面,就如我們在之前一再解說的 — — 區塊鏈系統使用分散式帳本(distributed ledger)儲存資料,每個區塊鏈網絡的成員都有一份資料備份,資料的透明度大幅提升外,每個節點都可獨立驗證信息。即使一個節點上的帳本數據因各種原因丟失,其餘的節點也可以提供並同步備份。所以上文談及的因系統損毀、或被入侵,而造成的資料損毀便能近乎完全避免。

4. 幾乎杜絕詐騙

再深入一層看CCRD的區塊鏈系統,每份物業紀錄都會經過三次SHA256演算法加密,並計算出三個相應的哈希值(hash),包括:

  • 物業的索引號碼(PIN)
  • 檔案號碼及紀錄日期
  • 檔案的圖像元數據(metadata)

之後,三個hash又會經計算合拼成一個Merkle root hash,每當檔案內新增新資料時,Merkle root都會更新並被認證。當系統中的檔案有任何變化時,甚至小至其中一個字被改動,方才所述的hash都會產生巨大的變動,因而觸發警報。

此外,就如上述,在區塊鏈上的電子產權轉移使用公私鑰加密,又稱非對稱加密(asymmetric key cryptography),鑑於這種加密方式的複雜性,不經認證的產權轉移幾乎是不可能的。


其實除了Cook County外,中國湖南省婁底市最近也推出了區塊鏈平台,並已經發行了第一個物業的電子產權憑證;而在香港,早於2016年,中國銀行亦與香港應用科技研究院合作,展望以區塊鏈技術評估物業抵押貸款的申請,中國銀行更已經使用區塊鏈完成首次物業估值。

區塊鏈不但提升了物業資訊的準確性、減少交易的中介數量,從而降低買賣雙方的時間和成本、避免詐騙、交易也更快更安全。當然區塊鏈為地產業帶來的良機不止於此,預計未來無論是買賣人、經紀人、或是房仲都能受惠。想應用區塊鏈? 繼續看看公司應用區塊鏈前,必須做的三步曲!

編輯精選:

如何從零開始設計你的區塊鏈忠誠計劃?

Blockchain再有新用途! 投票都可以用?

買鑽石也要區塊鏈! 科技園培育首個區塊鏈鑽石平台EverCarat正式推出!

 

想知道更多林老師的創業及數碼推廣秘技?快點關注我們的Facebook Page吧!

About 18 Hall

拾捌堂 - 帶給你最有價值的科技、數碼營銷和創業資訊!

View all posts by 18 Hall

Leave a Comment